Množí se nám dotazy vlastníků bytů ohledně institutu „předkupního práva“ ke spoluvlastnickým podílům na nemovité věci společenství vlastníků. O co vlastně jde?

Od 1. ledna 2018 vlivem účinnosti novely zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“) došlo ke změně v ustanovení § 1124 §1125. Společenství vlastníků se dotýká především první z ustanovení:

§ 1124  / 1: Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

§ 1124 / 2: Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

Předkupnímu právu tedy podléhá každá nemovitá věc ve spoluvlastnictví, a to i v případě bezúplatného  převodu (výjimku tvoří pouze převod vlastnického práva na osobu  blízkou, kde se úprava předkupního práva neuplatní.) Došlo tedy k ustavení obecného předkupního práva spoluvlastníka k podílu na nemovité věci, a to jak úplatného tak bezúplatného, s výjimkou převodu podílu na osobu blízkou, jak ji definuje § 22 občanského zákoníku.

Nebytové prostory, které jsou ve spoluvlastnictví celého společenství, je třeba nejprve nabídnout k předkupu ostatním členům společenství před podepsáním samotné kupní  smlouvy. Až pokud tito spoluvlastnictví nevyužijí svého práva a předkupní právo neuplatní, lze spoluvlastnický podíl převést na třetí (cizí) osobu. Tato povinnost v praxi komplikuje současným vlastníkům resp. spoluvlastníkům průběh prodeje jejich nemovitostí. Pokud by se tato skutečnost zcela pominula, mohou se až do 3 let osoby, na něž se předkupní právo vztahuje, k tomuto přihlásit a označit tak celou kupní smlouvu za neplatnou - situaci tedy je třeba nějak vyřešit. Nedoporučujeme prodej uskutečnit bez spoluvlastnických podílů na nebytových prostorech, snižuje se tím i podíl na budově a pozemku, nehledě na to, že prodávající přijde o zisk z případného pronájmu. Pro společenství vlastníků by to znamenalo i komplikovanější vedení účetnictví. 

V praxi tedy nejčastěji prodávající vyzvou spoluvlastníky k uplatnění předkupního práva, obcházejí sousedy a žádají je o podpis vzdání se uplatnění předkupního práva, někdy prostě nemovitost prodají bez uplatnění předkupního práva a doufají, že se dotčené osoby nepřihlásí a neznačí smlouvu za neplatnou. Setkali jsme se také s rozdělením kupní ceny na bytovou jednotku a spoluvlastnický podíl. Nejčistším způsobem se však jeví uplatnění v podobě výzvy spoluvlastníkům k uplatnění jejich předkupního práva.

Nelze, než doufat, že příští novelizací občanského zákoníku dojde k úpravě tohoto ustanovení, které dle mého názoru zbytečně zdržuje prodávajícího a které mělo za účel spíše zcelovat budovy a pozemky u menšího počtu vlastníků než je tomu u společenství vlastníků, která někdy mají několik set spoluvlastníků a které nyní musí prodávající obeslat, jestliže chce prodat svůj byt a k němu přiléhající spoluvlastnický podíl ke společné věci.

Mgr. Veronika Sluka

Pokud se chystáte nemovitost ve spoluvlastnictví prodat, kontaktujte nás a rádi vám pomůžeme s postupem.